中国经济网北京9月3日讯(记者 李方) 近日,58同城、安居客在北京举办“媒体思享会”,以“二手房成交占比持续提升,新房销售如何破局”为线安居客研究院最新的研究成果“二手挤压系数诊断工具”。58安居客研究院研究总监韦谢博士认为,当前,房地产行业正处于势能转换的关键窗口期。自2021年末至今,行业数据在低位徘徊已超三年,进入底部蓄势阶段,二手房交易已成为新房市场的驱动引擎。
“行业的关键需求发生了转变,即从增量市场、刚需为王转为存量市场、置换驱动。”韦谢分析称。
其一,房地产开发企业从“快扩张、高周转”转向“慢节奏、稳经营”。其二,经营“火车头”从投资驱动变为需求引领。其三,市场周期趋势从把脉城市轮动向捕捉短期波动转变。其四,主力需求从城镇化驱动下的增量市场、刚需为王,转变为存量市场由置换驱动的改善需求。
在新形势下,行业也需要从新的维度做多元化的分析。根据58同城、安居客平台的数据,韦博士分析认为,当前新房市场量价比一直处在低位,购房需求总量虽有下降态势,但结构上有增量。多数城市今年上半年销售多个方面数据显示,二手销售反超新房——尽管新房销量同比大幅度地下跌,仍有近三分之二城市二手房销量同比增长。
从购房逻辑上看,二手房相比新房的优势日益凸显。一是区位更优,相对更接近成熟片区或中心城区。二是产品多元,与近几年标准化、同质化严重的新房产品相比,二手房市场更能满足多种人群的差异化需求。三是价格弹性,交易方式自由度高、议价更灵活。四是安全交付,不用担心项目交付风险。五是心理剩余,也叫消费者剩余,当前二手市场已经历了较大幅度的价格回撤,笋盘频出,相比于购买有限折扣的新房,“抄底”购买动辄打七折的二手房通常带来更多情绪价值。
因此在新形势下,研究二手房的价值对开发商而言越发重要。通过对二手房挤压的诊断,能够在一定程度上帮助房企管理者厘清项目受到市场挤压,被分流客户的成因;更精准地识别新房和二手市场的主力竞品;可以依据诊断结果进行科学决策,选择正真适合的营销工具。
58安居客研究院通过对全国各主要城市、区域、板块,乃至典型项目的二手挤压系数作对比研究,发现三个基本规律。第一,在空间分布上,二手挤压系数服从一线 二线 三四线;在城市内部,服从中心城区 板块 外围区域板块;在区域内部,服从边缘欠开发片区 成熟片区。第二,在项目层面,环境决定命运,板块的二手挤压系数与项目强正相关。强板块弱楼盘或弱板块强楼盘的情况基本不存在。第三,较强的二手挤压环境主要成因包括,周边过多的次新房供应,户型产品趋同撞车,配套设施偏弱,价格无显著优势等。
结合数据和典型案例,韦谢博士建议,必须跳出地缘局限来思考竞争关系;产品定位不能仅仅看新房,二手市场产品供需结构的调研必不可少;造成较强二手挤压环境的主要成因,恰恰是二手挤压下难点项目破局的突破口,项目唯有在资源、产品、价格等维度上能有独特优势,方能有效应对二手竞品分流客户的冲击和压力。
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